미국 주요 대도시권, 모기지 금리 인하로 상당한 수혜 예상

Realtor.com의 새로운 보고서에 따르면 모기지 금리가 6%대 초반으로 떨어지면서 버지니아, 콜로라도, 노스캐롤라이나에 있는 젊은 인구와 이동성이 높은 인구가 많은 대도시 지역이 가장 큰 이점을 누릴 것으로 예상됩니다.

연준은 지난주 올해 첫 번째 금리 인하를 발표하면서 정책 결정자들이 기준 금리를 25bp 낮췄습니다. 모기지 금리가 항상 연준의 움직임에 발맞추는 것은 아니지만 금리 인하는 종종 차입 비용을 낮추는 압력으로 작용합니다. 지난주 30년 고정 모기지 금리는 6.26%로 떨어져 전주 평균 6.35%에서 하락했습니다.

현재 기존 모기지의 80% 이상이 6% 미만의 금리를 가지고 있기 때문에 Realtor.com의 경제학자들은 모기지 금리가 6% 수준에 가까워짐에 따라 특히 모기지 사용률이 높은 지역에서 시장 활동이 더 활발해질 것으로 예상합니다. 프레디 맥의 수석 경제학자인 샘 카터에 따르면 지난주 모기지 재융자 신청 비중은 전국적으로 2022년 1월 이후 최고 수준으로 증가했습니다.

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Realtor.com 보고서에 따르면 전국적으로 재융자 활동이 증가함에 따라 워싱턴 D.C., 덴버, 버지니아 비치 및 롤리가 가장 큰 영향을 받을 것으로 예상됩니다. Realtor.com의 경제학자들은 이들 대도시 지역이 모기지 가구 비중이 가장 높기 때문에 상황이 개선되면 매수자 수요가 특히 증가할 것으로 예상합니다.

2023년 7월 13일, 버지니아 알링턴에서 판매 중인 주택.  (SAUL LOEB/AFP via Getty Images) / Getty Images)

보고서에 따르면 마이애미, 버팔로, 피츠버그는 모기지 의존도가 가장 낮은 대도시 지역에 속하므로 주택 시장이 금리 하락에 더디게 반응할 수 있습니다.

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Realtor.com의 수석 경제학자인 다니엘 헤일은 “모기지 금리 하락은 많은 잠재적 매수자와 매도자에게 기회를 제공하지만 시장이 이러한 기회에 얼마나 반응하는지는 거주 지역에 따라 달라집니다.”라며 덴버나 워싱턴 D.C.와 같은 시장에서는 대부분의 소유자가 여전히 모기지를 가지고 있기 때문에 금리 인하가 새로운 활동을 유발할 가능성이 더 높다고 언급했습니다. 특히 워싱턴 D.C.에서는 주택 소유주의 거의 4분의 3이 모기지를 보유하고 있습니다.

2023년 워싱턴 D.C.에서 판매 중인 주택.  (Aaron Schwartz/Xinhua / Getty Images)

그러나 버팔로나 마이애미와 같이 고령 인구가 많고 주택을 완전히 소유한 사람들이 많은 지역에서는 금리 인하가 이러한 시장의 일부 사람들에게는 영향을 미치겠지만 시장 차원에서의 반응은 미미할 수 있습니다.

더 저렴한 주택 시장이 다가오고 있는가?

긍정적인 점은 일찍 집을 산 사람들의 경우 시간이 지남에 따라 주택 가치가 상승하여 자산을 축적할 수 있다는 것입니다. 이 자산은 재융자를 받거나 판매 및 규모를 축소하여 새로운 모기지 부채의 필요성을 줄이거나 없애는 데 사용할 수 있습니다.

한편 보고서에 따르면 첫 주택 구매자의 경우 모기지 금리 완화는 구매 능력을 높이고 선택의 폭을 넓힐 수 있습니다.

판매자의 운은 지리적 위치에 따라 달라집니다. 예를 들어 모기지 비율이 높은 대도시 지역에서는 시장 이동 속도가 더 빠르고 경쟁이 더 치열할 수 있지만 완전 소유자 시장에서는 조건이 더 안정적이고 변동성이 적을 수 있습니다.

2024년 2월 23일 금요일, 워싱턴 D.C.의 워싱턴 하이랜드 지역 밸리 애비뉴 남동쪽을 따라 늘어선 주택 행렬. (Tristen Rouse for The Washington Post / Getty Images)

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모기지 가구 비중이 가장 높은 상위 10개 대도시 지역은 다음과 같습니다.

1. 워싱턴 D.C. – 73.6%
2. 덴버, 콜로라도 – 72.9%
3. 버지니아 비치, 버지니아 – 70.7%
4. 롤리, 노스캐롤라이나 – 70.7%
5. 샌디에이고, 캘리포니아 – 70.0%
6. 볼티모어, 메릴랜드 – 69.4%
7. 애틀랜타, 조지아 – 69.2%
8. 시애틀, 워싱턴 – 69.1%
9. 포틀랜드, 오리건 – 68.5%
10. 리치먼드, 버지니아 – 68.3%

주택을 완전히 소유한 사람들의 비중이 가장 높은 상위 10개 대도시 지역은 다음과 같습니다.

1. 마이애미 – 44.8%
2. 버팔로, 뉴욕 – 44.2%
3. 피츠버그, 펜실베이니아 – 44.2%
4. 디트로이트, 미시간 – 42.3%
5. 탬파, 플로리다 – 42.3%
6. 휴스턴, 텍사스 – 42.2%
7. 투손, 애리조나 – 41.9%
8. 샌안토니오, 텍사스 – 41.5%
9. 버밍햄, 앨라배마 – 41.0%
10. 뉴욕, 뉴욕 – 40.1%