Circle Squared Investments의 창립자인 제프 시카(Jeff Sica)는 미국 경제와 시장에 미치는 부동산 부문의 영향에 대해 이야기합니다.
뉴욕의 급등하는 주택 비용은 빅 애플 시장 선거에서 유권자들에게 중요한 논쟁거리가 되었지만, 정치인과 경제학자들은 장기적인 해결 방안에 대해 서로 다른 견해를 가지고 있습니다.
이론적으로 임대료 동결은 감당 능력 위기에 대한 빠르고 간단한 해결책처럼 보일 수 있습니다. 그러나 전문가들은 이것이 투자를 방해하고 임대료 안정화 대상이 아닌 주택의 감당 능력을 떨어뜨려 장기적으로 도시의 부동산 시장을 해칠 수 있다고 주장합니다.
선거 운동에서 스스로를 민주적 사회주의자라고 부르며 뉴욕의 노동자 계층을 위해 생활비를 절감하겠다는 약속을 한 조란 맘다니는 2백만 명 이상의 거주자가 “경제적 안정의 토대가 되어야 하는” 임대료 안정화 아파트에 살고 있다고 말했습니다. 그는 당선되면 해당 세입자에 대한 임대료를 고정하고 저렴한 주택을 늘리기 위해 가용한 모든 자원을 활용할 것이라고 약속했습니다.
전 뉴욕 시장인 디 블라시오는 맘다니의 임대료 동결 제안을 지지하며, 다른 사람들은 시장에 대한 피해를 경고합니다.
전국 부동산 중개인 협회의 섀넌 맥간 최고 옹호 책임자는 임대료 동결이 과거에 역효과를 냈다고 경고했습니다.
맥간은 “개발업체는 해당 부동산이 임대료 규제를 받을 수 있는 지역에 건물을 짓는 것을 주저합니다”라고 언급하면서 전국적으로 이미 약 5백만 채의 주택 부족이 있다고 지적했습니다.
뉴욕 브루클린 자치구에 위치한 주거용 아파트 건물. (Michael Nagle/Bloomberg via / Getty Images)
맥간은 “그들(임대료 동결)은 실제로 중저가 주택을 더 많이 만드는 데 필요한 추가 공급을 없애 버립니다”라고 언급했습니다. “진정한 해결책은 더 많은 주택을 건설하고, 주택 건설에 필요한 투자를 저해하지 않는 것입니다.”
뉴욕 아파트 협회(NYAA)의 케니 부르고스 CEO도 해당 정책이 개발업체가 뉴욕에 투자하는 것을 망설이게 할 수 있다고 경고하면서 시 차원에서도 우려를 표명했습니다.
새로운 여론조사 결과, 맘다니는 뉴욕 시장 선거에서 여전히 경쟁자들보다 두 자릿수 차이로 앞서고 있습니다.
부르고스는 “시장이 수익을 제한하고 프로젝트 개발 자금을 갚을 능력을 위협하는 도시에서 건물을 짓고 싶어하는 투자자나 건설업자를 알지 못합니다”라고 말했습니다. “그래서 우리가 절실히 필요로 하는 주택 건설에 사람들을 유치하는 것이 훨씬 줄어들 것입니다. 조란도 우리가 주택이 절실히 필요하다는 것을 인정하고 있습니다.”
전문가들은 임대료 동결이 장기적으로 도시의 부동산 시장을 손상시킬 수 있다고 말합니다. (Zamek/VIEWpress)
“Prof G Markets” 팟캐스트의 공동 진행자이자 비즈니스 분석가인 에드 엘슨은 임대료는 수요와 공급의 힘에 의해 결정된다고 언급했습니다.
엘슨은 “따라서 높은 임대료에 대한 해결책은 공급을 늘리고 더 많은 건설을 장려하는 것입니다. 역설적이게도 임대료 동결은 건설을 억제하여 다른 모든 곳에서 임대료가 훨씬 더 높아지게 합니다”라고 말했습니다.
그는 임대료 동결을 생활비 위기를 완화하려는 사회의 목표를 궁극적으로 달성하지 못할 “너무 좋아서 믿을 수 없는” 정책으로 묘사했습니다.
뉴욕시 임대료 지침 위원회(RGB)의 위원이자 니스카넨 센터의 선임 주택 정책 분석가인 알렉스 암로비치는 저렴한 주택 확대를 지지하며 “조란과 협력하여 뉴욕시 주택을 더욱 풍족하고 저렴하게 만들게 되어 기쁩니다”라고 X에 게시했습니다.
그러나 그는 또한 맘다니의 접근 방식에 동의하지 않는데, 그 이유는 위기를 주도하고 있는 자유 시장의 임대료 문제를 해결하지 않기 때문입니다. 그는 많은 유권자가 이것을 이해하지 못한다는 것이 문제라고 말했습니다.
이러한 감당 능력에 대한 메시지는 극심한 임대료로 인해 가장 큰 영향을 받는 사람들에게 공감을 얻고 있지만, 이러한 사람들은 이 정책으로 인해 안도를 받지 못할 것이라고 암로비치는 말했습니다.
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암로비치는 “정말로 고통받고 있으며 감당 능력에 대한 메시지에 가장 흥분하고 활력을 얻고 있는 것은 시장 가격 세입자입니다. 임대료 동결이 그들에게 영향을 미치지 않음에도 불구하고 말입니다. 이는 매우 아이러니한 일입니다.”라고 말했습니다. “뉴욕의 가장 큰 문제는 우리 자유 시장입니다. 규제 임대료는 제대로 운영되고 있습니다.”
2025년 10월 26일 일요일, 미국 뉴욕 퀸즈 자치구 포레스트 힐스 스타디움에서 열린 선거 운동 행사 중인 조란 맘다니. (Victor J. Blue/Bloomberg via Getty Images)
부르고스는 임대료 동결이 뉴욕시에서 가장 저렴한 주택에 적용될 것이라고 말했습니다. 부르고스는 2023년 뉴욕시 주택 및 공실 조사 데이터를 인용하여 임대료 동결 제안은 약 1백만 채의 임대료 안정화 주택을 대상으로 하며, 중간 임대료는 약 1,500달러라고 말했습니다.
부르고스는 맨해튼에는 많은 건물이 규제 주택과 자유 시장 주택이 혼합되어 있다고 말했습니다. 즉, 일부 아파트는 임대료 안정화 대상이지만 다른 아파트는 그렇지 않습니다.
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부르고스는 “따라서 부동산 소유자가 해당 주택의 절반에 대해 동결을 받으면 보험, 재산세, 인력, 연료, 생각할 수 있는 모든 것에 대한 비용이 증가하여 시장 세입자에게 전가됩니다. 따라서 당신의 이웃, 즉 자유 시장 이웃이 해당 건물의 임대료 동결을 보조하게 될 것입니다.”라고 말했습니다.
뉴욕시에는 약 1백만 채의 임대료 안정화 아파트가 있습니다. (Michael Nagle/Bloomberg via Getty Images)
그러나 암로비치는 맘다니의 20만 채의 보조 주택 추가 제안에 대해 민간 시장을 대체하는 것이 아니라 보완하고 세입자에게 더 많은 협상력을 제공하는 데 중요한 도시의 낮은 공실률을 완화하는 데 도움이 될 수 있다고 말하며 칭찬했습니다.
그는 “그가 그것에 대해 솔직하다면 매우 기쁩니다. 우리는 시장에 더 많은 공급을 확보하고 공실률을 높일 수 있습니다. 공실률이 높을수록 세입자에게 협상력이 높아집니다.”라고 말했습니다. “집주인이 세입자를 쫓아내기를 바라지, 세입자가 아파트를 얻기 위해 줄을 서기를 바라지 않습니다.”
암로비치는 신규 건설이 없으면 도시가 낮은 공실률과 집주인의 협상력 상승을 계속 겪을 것이며, 이는 시장 임대료를 더 높일 것이라고 지적했습니다.
